Жильё с перекосами: семейная ипотека зачастую используется для покупки малогабаритных квартир

Эксперты объяснили, можно ли считать покупку студий злоупотреблением семейной ипотекой

Граждане часто оформляют семейную ипотеку на однокомнатные квартиры и даже  на студии, которые явно не подходят для жизни родителей с детьми. Об этом на Восточном экономическом форуме заявила первый заместитель министра труда Ольга Баталина. При этом около 40% семей не могут позволить себе даже льготную ипотеку. Насколько опасны перекосы на рынке жилищного кредитования, «МК» выяснил у экспертов. 

тестовый баннер под заглавное изображение

В Минтруде заметили перекосы в льготной ипотеке в пользу покупок маленьких квартир и студий. Такое жилье не приспособлено для жизни семейных пар с детьми. Опасения властей вызывает также и то, что такие квартиры часто приобретаются с целью инвестирования, а не для проживания. «Сегодня у нас, собственно, никаких ограничений внутри льготных и ипотечных программ с точки зрения направления этих средств на приобретение жилья различной площади нет», — отметила Баталина. При этом, несмотря на то, что в России действует много разных льготных программ — семейная, дальневосточная, сельская ипотека и т.д. — но даже по самым оптимистичным оценкам минимум 40% семей не смогут позволить себе оформить никакую из них. По мнению Баталиной, в некоторых случаях ипотека может быть сдерживающим фактором рождаемости.

Статистика ипотечных платформ лишь отчасти подтверждает данные замминистра. Так, по информации сервиса крупнейшего госбанка, в рамках семейной ипотеки клиенты чаще всего приобретают одно- и двухкомнатные квартиры. На них приходится порядка 80% сделок с применением госпрограммы. Главное ограничение — цена. «Стоимость новостроек  зачастую не позволяет рассчитывать на покупку более просторных вариантов, особенно если это первое собственное жилье у семьи», — отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. 

Мнение экспертов о том, является ли проблемой для семейной ипотеки то, что россияне по этой госпрограмме покупают маленькие квартиры, разошлись. Так, по словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, хотя цель программы — помощь в решении жилищного вопроса именно семьям с детьми и поддержка рождаемости, сегодня эту задачу из-за стоимости жилья выполнить сложно. Если в 2018 году, на старте госпрограммы, с кредитным лимитом в 12 млн рублей и первоначальным взносом в 20% можно было купить трех-четырехкомнатную квартиру в 75-100 кв.м, то сегодня с таким бюджетом в «старой» Москве можно рассчитывать максимум на двушку скромной площади. Цены на квартиры за последние несколько лет, пока действовала массовая льготная ипотека, выросли вдвое. И лимита по семейной ипотеке при минимальном первом взносе просто не хватает на комфортную для семьи квартиру. Люди покупают то, на что хватает, но жилищные условия, вопреки логике госпрограммы, ощутимо лучше не становятся. 

Однако есть и другая точка зрения. «Многие семьи рассматривают такой формат как первый этап в решении жилищной задачи, — говорит генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов. — Это позволяет войти в рынок с минимальной долговой нагрузкой и без риска для финансовой устойчивости. Кроме того, нередко жильё приобретается для детей — например, рядом с университетом — что объясняет выбор компактных квартир». В таком случае это не свидетельство злоупотребления программой, а рациональная стратегия, соответствующая жизненным обстоятельствам. «Конечно, желательно, чтобы дети росли в просторных квартирах, но любое улучшение жилищных условий — уже благо», — уверен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Иногда семьи с детьми, уже имеющее свое жилье, оформляют льготную ипотеку с инвестиционными целями. В этом нет ничего предосудительного: эти вложения также положительно влияют на демографическую обстановку, способствуют заботе о материнстве и детстве, уверен эксперт. Семейная ипотека — это финансовый инструмент, и люди адаптируют его под свои потребности. Для кого-то важнее наличие собственного жилья, пусть и скромного, чем перспектива арендовать годами. По мнению Самсонова, для повышения эффективности программы имеет смысл дифференцировать её цели и условия. Вместо единых критериев логично ввести разные продукты в рамках льготной ипотеки: покупка первого жилья, улучшение жилищных условий, приобретение недвижимости для учебы детей…