В России могут появиться доходные дома: эксперт оценил плюсы и минусы

В решении жилищного вопроса правительство хочет использовать опыт царской России

Уже этой осенью в Государственную думу могут внести законопроект о возрождении в России института доходных домов. Об этом сообщил первый зампред Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. В таких домах квартиры не продаются в собственность по рыночной цене, а сдаются в аренду, в том числе на длительные сроки. Идея, мягко говоря, не нова: такой опыт существовал еще в царской России. Но как встроятся доходные дома в современный рынок недвижимости?

тестовый баннер под заглавное изображение

Вернемся на сотню с лишним лет назад. До 1917 года доля доходных домов в Москве  составляла 40% от рынка всего  жилого фонда. А в Санкт Петербурге и того больше – 80%.  Жилье снимали не только простолюдины, но и известные личности. Так, свою пьесу «На дне» Максим Горький написал в 1902 году, когда снимал в доходном доме в Нижнем Новгороде даже не отдельную квартиру, а целый этаж.

Сегодня депутаты планируют возродить из  небытия, как птицу феникс, институт доходных домов. Что, без всякого сомнения, поможет россиянам в решении  жилищного вопроса. Ипотека, конечно, здорово, но при нынешней запредельной стоимости квадратного метра и весьма высоких процентах по кредитам – это тяжкое бремя для большинства семей.

А в доходном доме можно жить годами, не имея это жилье в собственности – во всяком случае, так было до революции. Вопрос только в том, сколько будет стоить эта услуга. Авторы законопроекта особенно подчеркивают, что это будет не коммерческая дорогая аренда, но и не соцнайм. То есть, по идее, что-то умеренное и доступное для кошелька наших сограждан.

Однако дополнительных подробностей не сообщается. Известно, что там обязательна будет прописка – временная регистрация до окончания договора аренды помещения с последующим упрощенным порядком продления регистрации. Жильцам и их детям также будет доступна вся социальная инфраструктура, включая поликлиники, больницы, школы и детсады.

Но для начала такие дома в России нужно построить. Проблема в том, что, по оценкам некоторых экономистов, срок окупаемости такого жилья может составить 20-30 лет. И желающих вкладываться в этот бизнес при таких условиях найдется немного. Из похождений Ходжи Насреддина мы знаем, что может произойти за столь длительное время.

Инвесторам, которые станут субсидировать строительство, законодатели предлагают создать большие, можно сказать беспрецедентные налоговые льготы. В течение срока строительства и после введения в эксплуатацию (в течение 10 лет) нулевые налоги. За аренду земельного участка, на имущество, НДС и налог от сдачи помещений в аренду налоги вообще брать не будут. 

Однако начнут депутаты с рутины – с поправок в Жилищном кодексе. Ведь сегодня в нем есть только многоквартирные дома (МКД) и нежилые помещения. Нет даже общежитий, которые хорошо знакомы очень многим россиянам. Ну и понятия «доходный дом» там, естественно, пока тоже нет.

Финансовый аналитик, кандидат экономических наук Михаил Беляев рассказал, что его дед жил в Риге в доходном доме:

— Зимой арендовал меблированную квартиру в Риге, а летом вся семья уезжала на взморье, где также брала в наем жилье. Потом снова возвращалась в Ригу, но уже в другую квартиру, потому что прежняя была занята. Доходные дома – дело перспективное. Но я бы лучше говорил о государственных доходных домах, которые ставят целью не получение высокой прибыли, а выполнение больше социальной функции: улучшения условий жизни россиян со скромными достатками.

— Считается, что в крупных городах страны многие новостройки практически пустые, квадратные метры из-за их высокой стоимости никто не покупает. Зачем строить доходные дома, если для этой цели можно использовать пустующие новоделы? 

— Можно. Только кто этим должен заняться? Ведь эти пустующие дома кото-то должен выкупить — частный инвестор или государство. Если государство, то оно не должно выкупать по рыночной цене. Зачем кормить застройщика за деньги налогоплательщика?

— Кстати, о застройщиках. Депутаты в своем законопроекте прописывают освобождение инвестора доходных домов от уплаты всех налогов. Не только на период строительства, но еще и на 10 лет вперед. Это справедливо?

— Я категорически против любых налоговых льгот. Никаких льгот быть не должно. В противном случае это дополнительная нагрузка на бюджет или на потребителей. А бизнес будет только подсчитывать прибыли.

— Как по вашему мнению должна формироваться цена за аренду квартиры в доходном доме?

— Здесь возможны два варианта. Арендатор платит за жилье столько, сколько он платил бы бабушке, которая ему сдает квадратные метры. Но она, конечно, задирает цену. А вообще существует формула. Аренда квартиры на месяц равна ее окупаемости за 10 лет. Стоимость квартиры делим на 120 месяцев и получаем цену месячной аренды. Плюс оплата коммунальных услуг.  

— Россия может покрыться доходными домами, как при царе-батюшке?

— Вряд ли. Наши сограждане предпочитают быть собственниками жилья, и эту психологию изменить очень сложно. Особенно если найм будет достаточно дорогой.